第8章 土地增值税及其核算教案
教学目的与要求：
1、掌握我国现行土地增值税的有关法律规定，理解土地增值税的会计核算的基本
理论、基本知识；
2、熟练掌握土地增值税应纳税额的计算，进行相应的会计核算，正确填制纳税申
报表。
授课时数： 4课 时
教学重点、难点：土地增值税的计算、不同行业的扣除项目
教学内容及过程:
2课时
第一节 土地增值税基础
一、概念和特点
——对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
开征土地增值税的目的：
加强国家对房地产开发和房地产市场的宏观调控力度，抑制投机行为，规范国家参与土地增值收益的分配，增加财政收入。
我国土地增值税的特点：
（1）以转让房地产所取得的增值额为计税依据
（2）征税面比较广
（3）采用扣除法和评估法计算增值额
（4）实行超率累进税率
（5）实行按次征收
二、征税范围
（一）征税范围
1．转让国有土地使用权
“国有土地”指按国家法律规定属于国家所有的土地。
2．地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。
“地上的建筑物”指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。“附着物”
指附着于土地上的不能移动或一经移动即遭损坏的物品。
（二）征税范围的具体规定
土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。
1．以继承、赠与方式转让房地产的，不征收土地增值税
（1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为。
（2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。
2．房地产的出租，不征收土地增值税
3．房地产的抵押
房地产在抵押期间，由于房产、土地使用权的权属没有发生变更，不征收土地增值税。抵押期满后，若该房地产因抵债而发生权属转让，则应缴纳土地增值税。
4．房地产的交换，应征收土地增值税。
但对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可免征土地增值税。
5．以房地产进行投资、联营，暂免征收土地增值税
对以房地产作价入股，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，或者投资、联营企业将上述房地产再转让，属于土地增值税征税范围。
6．合作建房。
对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
7．企业兼并转让房地产，暂免征收土地增值税。
8．房地产的评估增值，未发生房地产权属变更，不征收土地增值税。
9. 国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及附着物，免征土地增值税。
具体规定：
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有关事项
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是否属于征税范围
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1.以房地产投资、联营
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1.凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，征
2.房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，征
3.投资联营企业将投资联营房地产再转让，征 4.非房地产开发企业将房地产投资到投资联营企业，暂免
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2.合作建房
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1.建成后自用，暂免
2.建成后转让（包括合作建房双方之间的转让），征
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3.企业兼并转让房地产
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暂 免
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4.房地产交换
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1.单位之间换房，征
2.个人之间互换自住房免征
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5.房地产抵押
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抵押期不征；抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征
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6.出租
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不征（无权属转移）
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7.房地产评估增值
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不征（无收入）
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8.国家收回房地产权
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不 征
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9.转让、抵押、置换
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征
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三、纳税义务人
——转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人。具体包括：机关、团体、事业单位、部队、个体工商户及国内其他单位和个人，还包括外商投资企业、外国企业及外国机构、华侨、港澳台同胞及外国公民等。
四、税目和税率
实行四级超率累进税率，按转让房地产增值比例的大小，分档定率，超率累进。其中，最低税率为30%，最高税率为60%。
（1）增值额未超过扣除项目金额的50%的部分，税率为30%。
（2）增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。
（3）增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。
（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
五、纳税地点——房地产所在地
具体包括：
（1）纳税人是法人的
当转让的房地产坐落地与机构所在地或经营所在地一致时，在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税；
当转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致时，则在房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳税。
（2）纳税人是自然人
当转让的房地产坐落地与其居住所在地一致时，在住所所在地的税务机关申报纳税；
当转让的房地产坐落地与其居住所在地不一致时，在办理过户手续所在地的税务机关申报纳税。
六、土地增值税的税收优惠
第二节 土地增值税应纳税额的计算
一、计税依据
——纳税人转让房地产所取得的增值额，等于纳税人转让房地产所取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额。
（一）应税收入的确定
为转让房地产的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。
纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格或转让房地产的成交价格低于房地产评估价格又无正当理由的，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估，税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。
（二）扣除项目的确定
1．取得土地使用权所支付的金额
2．房地产开发成本
3．房地产开发费用
4．与转让房地产有关的税金
5．其他扣除项目
6．旧房及建筑物的评估价格
课后小结：讲清房地产企业和非房地产企业扣除项目上的差别。
2课时
二、应纳税额的计算
应纳税额=∑（每级距的土地增值税×适用税率）
实际工作中一般可采用速算扣除法计算，即：应纳税额由增值额乘以适用
税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数计算得到。
（1）增值额未超过扣除项目金额50%
应纳税额=增值额×30%
（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%
应纳税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%
（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%
应纳税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%
（4）增值额超过扣除项目金额200%
应纳税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%
其中，式中的5%、15%、35%分别为二、三、四级的速算扣除系数。
【例8－1】 海诚公司转让房地产取得收入650万元，扣除项目金额为200万元。
要求：计算该公司应纳土地增值税额
1．分步计算法
（1）计算增值额
增值额=650-200=450（万元）
（2）计算增值额与扣除项目金额之比
增值额与扣除项目金额之比=450÷200=225%
增值额超过扣除项目金额200%，分别适用30%、40%、50%、60%四档税率。
（3）分别计算各级次应纳税额
①增值额未超过扣除项目金额50%的部分，适用30%的税率。
该部分增值额=200×50%=100（万元）
该部分增值额应纳税额=100×30%=30（万元）
②增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，适用40%的税率。
该部分增值额=200×（100%-50%）=100（万元）
该部分增值额应纳税额=100×40%=40（万元）
③增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，适用50%的税率。
该部分增值额=200×（200%-100%）=200（万元）
该部分增值额应纳税额=200×50%=100（万元）
③增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额
200%的部分，适用50%的税率。
该部分增值额=200×（200%-100%）=200（万元）
该部分增值额应纳税额=200×50%=100（万元）
④增值额超过200%的部分，适用60%的税率
该部分增值额=450-200×200%=50（万元）
该部分增值额应纳税额=50×60%=30(万元)
（4）各级次应纳税额相加，得到总税额
海诚公司应纳土地增值税税额=30+40+100+30=200（万元）
2．速算扣除法
（1）计算增值额
增值额=650-200=450（万元）
（2）计算增值额与扣除项目金额之比
增值额与扣除项目金额之比=450÷200=225%
增值额超过扣除项目金额100%，适用速算扣除公式为：
应纳税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%
（3）计算应纳税额
应纳税额=450×60%-200×35%=200（万元）
【例8－2】 华洋房地产开发公司建造并出售一幢高级公寓，取得收入4 000万元，营业税率为5%，城市建设维护税率为7%，教育费附加为3%。支付地价款400万元，房地产开发成本为450万元，开发费用支出100万元（其中利息支出40万元，未超过承认标准）。
要求：计算该公司应纳增值税所得额
（1）取得收入=4 000（万元）
（2）扣除项目金额：
①取得土地使用权支付的金额=400（万元）
②房地产开发成本=450（万元）
③房地产开发费用
其他开发费用实际支出比例=100-40400+450=7%
超过了5%的限额，按5%计算如下：
（400+450）×5%=42.5（万元）
房地产开发费用扣除合计=40+42.5=82.5（万元）
④与转让房地产有关的税金
=4 000×5%×（1+7%+3%）=220（万元）
⑤从事房地产开发企业加计扣除
=（400+450）×20%=170（万元）
⑥扣除项目金额合计
=400+450+82.5+220+170=1 322.5(万元)
（3）转让房地产的增值额为：
4 000-1 322.5=2 677.5（万元）
（4）增值额与扣除项目金额的比例为：
2 677.5÷1 322.5=202%
（5）应纳税额
=2 677.5×60%-1 322.5×35%=1 143.625（万元）
第一节 土地增值税的账务处理
一、账户设置
在“应交税费”账户下设置“应交土地增值税”明细账户进行核算。
从事房地产开发的企业和非从事房地产开发的企业均有可能发生房地产转让行为；而从事房地产开发的企业按其经营范围可分为主营房地产和兼营房地产两种情况。针对不同情况，企业还应分别设置“营业税金及附加”、“其他业务成本”、“固定资产清理”等账户，反映企业应负担的土地增值税情况。
二、会计分录
（一）从事房地产开发企业
1．主营房地产
【例8－3】如例82华洋房地产开发公司应纳土地增值税为1 143.625万元。
（1）计算土地增值税时
借：营业税金及附加11 436 250
贷：应交税费——应交土地增值税11 436 250
（2）企业缴纳税金时
借：应交税费——应交土地增值税11 436 250
贷：银行存款11 436 250
2．兼营房地产
【例8－4】假如例81中，海诚公司为兼营房地产的企业，经计算其转让房地产应纳土地增值税为200万元。
（1）海诚公司计算税金时
借：其他业务成本2 000 000
贷：应交税费——应交土地增值税2 000 000
（2）实际缴纳税金时
借：应交税费——应交土地增值税2 000 000
贷：银行存款2 000 000
（二）非从事房地产开发企业
【例8－5】康地电机厂转让一处房产，该房产原价400万元，累计折旧40万元，取得转让收入600万元，营业税税率为5%。
（1）注销转让房产
借：固定资产清理3 600 000
累计折旧400 000
贷：固定资产4 000 000
（2）收到房款
借：银行存款6 000 000
贷：固定资产清理6 000 000
（3）计算营业税
应交营业税=6 000 000×5%=300 000（元）
借：固定资产清理300 000
贷：应交税费——应交营业税300 000
（4）计算应缴纳土地增值税
增值额=600-400-30=170（万元）
扣除项目金额=400+30=430（万元）
增值额占扣除项目金额的比例=170÷430=39.5%
应纳土地增值税=170×30%=51（万元）
借：固定资产清理510 000
贷：应交税费——应交土地增值税510 000
（5）上缴税金时
借：应交税费——应交营业税300 000
——应交土地增值税510 000
贷：银行存款810 000
第四节 纳税申报表的填制
参见教材
（取得真实申报表，阅读其内容，熟练其填制）
课后小结：归纳对比房地产企业和非房地产企业、新项目与旧项目计算、账务处理上的差别，特别是固定资产的转让账务处理应加强。
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