土地增值税案例及答案

第七章 土地增值税案例

案例一
一家设在开发区的非房地产开发单位，建造并出售了一幢写字楼，取得收入5000万元，并按税法规定缴纳了有关税费(营业税税率5％，城建税税率7％，印花税税率0.5％，教育费附加征收率3％)。该单位为建此楼支付地价款600万元，投人的房地产开发成本为1500万元，房地产开发费用为400万元，其中：利息支出240万元(能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明)，但比银行的同期同类贷款利率计算的利息多出30 万元，其他开发费用160万元。另知该单位所在地政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为3％。
请计算该单位出售写字楼应缴纳土地增值税税额是多少?

案例二
2005年4月30日，某房地产开发公司转让写字楼一幢，共取得转让收入5000万元，公司即按税法规定缴纳了有关税金(营业税税率5％，城建税等其他税金25万元)。已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用为500万元；投入房地产开发成本为1500万元；房地产开发费用中的利息支出为120万元(能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明)，比按工商银行同类同期贷款利率计算的利息多出10万元。另知公司所在地政府规定的其他房地产开发费用的计算扣除比例为5%，
请计算该公司转让此楼应纳的土地增值税税额。

案例三
某事业单位转让一幢1985年建造的办公楼，当时造价为700万元，经房地产评估机构评估的价格1400万元。转让前为了取得土地使用权支付的地价款和有关费用共400万元，转让时取得收入为3000万元。
请计算该纳税人应缴土地增值税税额
（营业税税率5%，城建税税率7%，教育费附加征收率3%，印花税税率0.5‰）

第七章 土地增值税案例答案
案例一
(1)转让收入=5000（万元）
(2)扣除项目金额：
①取得土地使用权支付的地价款=600（万元）
②建造房地产的开发成本=1500（万元）
③建造房地产的开发费用=（240-30）十（600＋1500）×3 % ＝273(万元)
④与转让项目有关的税金=5000×5% × (1+7%＋3%)＋5000 × 0.5‰=277.5(万元)
⑤扣除项目金额合计=600 + 1500 + 273 + 277.5 =2650.5（万元）
(3)增值额=5000-2650.5 =2349.5(万元)
(4)增值额与扣除项目金额的比率=2349.5÷2650.5≈89%
(5)应纳土地增值税税额=2349.5 ×40％-2650.5×5% =807.275（万元）

案例二
（1）确定转让房地产的收入：转让收入为5000万元
(2)确定转让房地产的扣除项目金额：
①取得土地使用权所支付的金额为500万元；
②房地产开发成本为1500万元；
③房地产开发费用为：(120-10)＋(500＋1500) ×5%=110＋100=210（万元）
④与转让房地产有关的税金：5000 × 5 %＋25=250＋25=275（万元）
⑤从事房地产开发的加计扣除为：(500＋1500) × 20％=400（万元）
⑥转让房地产的扣除项目金额为：500＋1500＋210＋275＋400＝2885（万元）
(3)计算转让房地产的增值额：5000-2885=2115（万元）
(4)计算增值额与扣除项目金额的比率：2115＋2885≈73.3%
(5)计算应纳土地增值税税额：应纳土地增值税=2115 × 40％-2885 × 5％=701.75（万元）
 

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