2012年物业管理基本制度与政策试题

物业管理基本制度与政策模拟试题
一 .单向选择题（共60分，每题1分，每题的答案中只有一个最符合题意）
1. 住宅室内装饰装修活动，未经（ ），不得拆改供暖、燃气管道和设施。
A.建设单位批准 B.物业服务企业批准
C.政府部门批准 D.供暖管理单位和燃气管理单位
2. 装修人从事住宅室内装饰装修活动时，未经（ ）批准，不可搭建建筑物、构建物，不可在非承重墙上开门窗，不可改变住宅外立面。
A.建设单位 B.物业服务企业
C.城市规划行政主管部门 D.街道办居委会
3. 《中华人民共和国物权法》第六章之中“业主的建筑物区分所有权”的有关规定，奠定了物业管理的（ ）法律基础。
A.行政 B.刑事 C.行政处罚 D.民事
4. 业主转让建筑内的住宅、经营性用房等专有部分，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利（ ）。
A.一并转让 B.分开转让 C.独立转让 D.不得转让
5. 根据《物业管理条例》的规定，物业服务企业（ ）。
A.不能将物业管理区域内的服务业务分包给他人 B.可以向他人转让其中标项目
C.可以将物业管理区域内的某些专项服务业务分包给其他企业
D.可以将中标的物业管理区域内的全部业务整体转让给其他单位
6. 物业服务企业与业主之间基于物业服务合同形成交易关系，双方交易的标的物是（ ）。
A.物业管理服务 B.物业特约服务 C.物业交易 D.公共性服务
7. 根据《物业管理条例》的规定，业主是指（ ）。
A.房屋的所有权人 B.房屋的使用权人
C.房屋的所有权人或使用权人 D.房屋的所有权人和使用权人
8. 下列关于业主大会制度，说法不正确的是（ ）。
A.《物业管理条例》创设了业主大会和业主委员会并存，业主大会决策、业主委员会执行的制度
B.《物业管理条例》创设了业主大会和业主委员会并存，业主委员会决策、业主大会执行的制度
C.规定物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益
D.业主委员会作为业主大会的执行机构，可以在业主大会授权范围内就某些物业管理事项作出决定
9. 业主对专有部分以外的共有部分享有权利、承担义务，不得（ ）。
A.以放弃权利不履行义务 B.放弃权利也放弃履行义务
C.不放弃权利而放弃履行义务 D.独立自主决定权利的行使
10. 某商品住宅于1999年1月10日竣工验收合格，2002年1月10日交付给买受人。开发商应承担该商品住宅屋面防水工程的最低保修期限应至（ ）。
A.2002年1月9日 B.2004年1月9日
C.2005年1月9日 D.2007年1月9日
11. 业主大会是业主的自治组织，是基于（ ）而产生的，由全体业主组成，是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构。
A.业主的建筑物区分所有权 B.业主的异产毗连房屋所有权
C.建筑物区划之规划要求 D.物业管理区域之业主委员会要求
12. 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，（ ）可以请求人民法院予以撤销。
A.受侵害的业主 B.业主大会
C.政府主管部门 D.业主委员会
13. 我国的房地产权属登记，是指由（ ）针对房地产权利人的申请，对申请权利进行审查、登记并颁发相关证件的行为。
A.房屋管理部门 B.城市规划部门
C.房地产中介部门 D.人民政府房地产行政主管部门
14. 转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起（ ）日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。
A.30 B.45 C.90 D.120
15. 按照住宅质量保证书约定，在保修期内（ ）单位应当承担商品房保修责任。
A.物业管理 B.房屋施工 C.房屋工程监理 D.房地产开发
16. 代理旧房的买卖属于（ ）。
A.房地产咨询业 B.房地产估价业 C.房地产经纪业 D.物业管理业
17. 某商业用地出让土地使用权自1990年7月1日至2030年6月30日，该土地使用权于2005年5月1日转让，到土地行政管理部门办理国有土地使用权证变更手续，则新签订的土地出让合同应该经该土地所有权的终止时间定为（ ）。
A.2030年6月30日 B.2045年4月30日
C.2045年6月30日 D.2030年4月30日
18. 城市房屋租赁应向（ ）部门登记备案。
A.公安 B.工商管理 C.房地产管理 D.土地管理
19. 房屋经鉴定为危险房屋的，鉴定费由（ ）承担。
A.申请人 B.所有人 C.使用人 D.房屋管理部门
20. 《物业管理条例》确立了业主大会和业主委员会（ ），业主大会决策、业主委员会执行的制度。规定物业管理区域内全体业主组成业主大会。
A.协商 B.分离 C.并存 D.互相排斥
21. 物业服务定价成本构成中之物业服务固定资产指在物业服务小区内由（ ）拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在一年以上的资产。
A.全体业主 B.开发建设单位
C.居民委员会 D.物业服务企业
22. 某企业在一次物业管理项目的招标活动中，根据《招标投标法》的要求安排了以下招标程序：①成立招标组织；②组织投标人踏勘现场，并对招标文件答疑；③签收投标文件；④编制招标文件和标底；⑤确定投标人编制投标文件所需要的合理时间；⑥发布招标公告或发出投标邀请书；⑦发售招标文件；⑧对潜在投标人进行资质审查，并将审查结果通知各潜在投标人。下列排列顺序正确的是（ ）。
A.①②③④⑤⑥⑦⑧ B.①⑧⑥④⑤②⑦③
C.①④⑧③②⑥⑤⑦ D.①④⑥⑧⑦②⑤③
23. 下列（ ）不属于招标文件的内容。
A.评标委员会构成 B.拟签定合同的主要条款
C.招标文件答疑的时间和地点 D.投标文件送达的截止时间
24. 经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，买受人有权在通知到达之日起（ ）日内作出是否退房的书面答复。
A.5 B.10 C.15 D.30
25. 某承租人的基础租金为10万元／月，如果营业额的5%作为百分比租金，零售商在一个月内的营业额为250万元，该月应缴纳的租金总额为（ ）万元。
A.5 B.10 C.12.5 D.75
26. 有关房屋转租说法不正确的是（ ）。
A.转租合同生效后，承租人必须同时履行原租赁合同的权利义务
B.转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期
C.房屋转租必须取得原出租人的书面同意
D.转租期间，原租赁合同变更解除或终止不应影响转租合同的继续履行
27. 房屋租金分为成本租金、商品租金和（ ）。
A.协商租金 B.合同租金 C.私房租金 D.市场租金
28. 当所有的经营费用均由租户直接分担时，则称这种出租方式叫（ ）。
A.毛租 B.净租 C.潜租 D.直租
29. 与《物业服务收费管理办法》相比较《物业服务定价成本监审办法（试行）》在物业服务定价的九项成本构成上，增加了（ ）项目。
A.业主委员会津贴 B.社会保险费用
C.管理费分摊 D.物业服务企业酬金
30. 物业管理项目的评标工作应当由（ ）来完成 。
A.房地产开发商 B.业主委员会
C.依法组建的评标委员会 D.政府物业管理主管部门
31. 制定物业管理区域内物业共用部位和共设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度的权力归（ ）。
A.物业服务企业 B.行政主管部门
C.业主大会 D.居民委员会
32. 业主委员会的性质是（ ）。
A.业主委员会是业主大会的执行机构 B.业主委员会是业主大会的决策机构
C.业主委员会是代表和维护业主在物业管理活动中的合法权益，决定物业重大管理事项的业主自治管理组织
D.业主委员会由物业管理区域内全体业主组成
33. 选聘、解聘物业服务企业是（ ）的职责。
A.业主大会 B.业主代表大会 C.业主委员会 D.居民委员会
34. 利用共用部位、共用设施设备经营所得经营收益的使用，应当优先用于补充（ ）。
A.房屋维修资金 B.设备维修资金
C.物业服务费的不足 D.住宅专项维修资金
35. 《物业管理条例》第二十六条明确规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满，业主委员会与物业服务企业签定的物业服务合同生效的，前期物业服务合同（ ）。”
A.在半年内终止 B.终止 C.继续同时生效 D.作废
36. 商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由（ ）按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
A.相关业主 B.单元业主
C.整幢业主 D.物业管理区域内全体业主
37. 房屋灭失的，房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还（ ）。
A.物业服务企业 B.建设单位 C.业主 D.业主委员会
38. 新设立的物业服务企业应当在领取营业执照之日起（ ）日内，向当地房地产主管部门申请资质。
A.7 B.15 C.20 D.30
39. 对物业管理有限责任公司实收资本的最低限额规定是（ ）。
A.以生产经营、商品批发为主的公司人民币50万
B.以生产经营、商品批发为主的公司人民币100万
C.以商业零售为主的公司人民币50万
D.科技开发、咨询、服务性公司人民币50万
40. 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位（ ）。
A.减免交纳 B.不用交纳
C.全额交纳 D.按照标准的一半交纳
41. 物业管理经济活动的产生，其基本动因是（ ），是业主的服务需求与物业服务企业提供服务的结合。
A.物业服务企业的垄断经营 B.业主对物业服务的市场需求
C.政府对和谐社会的要求 D.开发商对物业的售后服务
42. 共同财产和共同利益是业主之间建立联系的基础，（ ）就是物业管理区域内全体业主建立的共同契约。
A.管理规约 B.物业服务合同 C.前期物业服务合同 D.临时管理规约
43. 评标委员会成员的义务不包括（ ）。
A.应当客观、公正地履行职务 B.应当遵守职业道德
C.对所提出的评审意见承担个人责任 D.不得接触投标人
44. 业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳服务费用或者服务资金的，（ ）应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。
A.开发建设单位 B.业主委员会
C.物业服务企业 D.其他业主
45. 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向（ ）收取有关费用。
A.业主或住户 B.最终用户
C.业主大会、业主委员会 D.物业服务企业
46. 某市政府对其办公大院物业管理服务公开招标，招标文件规定投标截至日为2006年3月20日，甲物业服务企业的投标书于2006年3月21日送达。对于此投标书，评标委员会应当（ ）。
A.接受 B.审查合格后接受
C.审查不合格后拒收 D.拒收
47. 中国物业管理协会于2004年印发了《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》，该标准根据普通住宅小区物业服务需求的不同情况，由高到低设定了（ ）个服务等级，级别越高，表示物业服务标准越高。
A.一 B.三 C.四 D.六
48. （ ）应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业服务用房。
A.建设单位 B.施工单位 C.房地产主管部门 D.业主委员会
49. 包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由（ ）享有或者承担的物业服务计费方式。
A.物业服务企业 B.物业服务企业经理 C.业主 D.业主代表
50. 根据《物业服务收费管理办法》，物业服务成本一般不包括（ ）。
A.办公费用 B.物业管理区域清洁卫生费用
C.物业服务企业固定资产折旧 D.物业共用部位的大修费用
51. 未按规定交存首期住宅专项维修资金的，（　 　）。
A.开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人
B.政府房地产主管部门不得给开发建设单位发放商品房预售许可证
C.房屋登记机关不得办理房屋权属登记
D.政府房地产主管部门应该限制其不允许进行房屋所有权交易
52. 业主分户账面住宅专项维修资金，（　 　）应当及时续交。
A.余额为零 B.余额不足首期交存额30%的
C.余额不足首期交存额50%的 D.增值利息为零
53. 业主每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为（　 　）。
A.售房款的2%-4% B. 售房款的20%
C. 当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%
D.当地建筑安装工程每平方米造价的5%至8%
54. 我国对从事物业管理工作的专业管理人员，实行职业准入制度，并纳入全国专业技术人员（ ）系列。
A.职业资格证书 B.上岗培训证书
C.学历证书 D.职称资格证书
55. 应该由省、自治区建设主管部门、直辖市房地产主管部门初审，合格后报建设部审批的是（ ）。
A.物业服务企业的资质证书 B.二级物业服务企业资质证书
C.三级物业服务企业资质证书 D.暂定物业服务企业资质证书
56. 三级物业服务企业资质的颁发和管理由（ ）负责。
A.直辖市或设区的市级人民政府房地产主管部门
B.省级人民政府房地产主管部门
C.住房和城乡建设部 D.市级人民政府房地产主管部门
57. 建设单位选聘物业服务企业的，应当在（ ）之前与物业服务企业办理物业承接查验手续，并将承接查验记录作为物业管理档案。
A.前期物业服务合同签订 B.首位业主签订购房合同
C.首位业主入住 D.业主大会成立
58. 物业管理开标应当在招标文件确定的提交投标文件（ ）公开进行。
A.截止时间的同一时间 B.截止时间后24小时内
C.截止时间后3天内 D.截止时间后一周内

59. 物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以（ ）。
A.书面承诺 B.承诺 C.不应承诺 D.不予书面承诺
60. 建设单位与物业买受人签订的物业房屋销售合同，应当包括（ ）的内容。
A.管理规约 B.物业管理规章制度
C.前期物业服务合同约定 D.业主大会议事规则

二、多项选择题（共40分，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的，得2分；选错或多选的，不得分；少选且选择正确得，每个选项得0.5分）
1. 下列关于建筑物管理的方式，不属于《物业管理条例》调整和规范的范围有（ ）。
A.业主自己进行管理
B.业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司
C.业主选聘物业服务企业进行管理
D.业主委派下属公司或部门进行管理
E.建设单位选聘物业服务企业进行管理
2. 物业管理招标人应当按照下列规定时限完成物业管理招标投标工作（ ）。
A.新建现售商品房项目应当在现售前30日完成
B.预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成
C.新建现售商品房项目应当在现售时完成
D.新建现售商品房项目应当在交付使用前30日完成
E.非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成
3. 经政府主管部门批准，（ ）的物业项目可以采用协议方式选聘物业服务企业。
A.投标人少于3个的 B.投标人超过3个的
C.住宅规模较小的 D.非住宅
E.住宅规模较大的
4. 通常物业服务合同因（ ）终止。
A.合同届满后没有续签合同
B.物业服务企业与业主或业主大会协商一致同意解除合同
C.不可抗力导致合同无法履行 D.物业服务企业宣告破产
E.业主大会、业主委员会成立
5. 房屋租金可分为（ ）。
A.成本租金 B.商品租金 C.市场租金
D.比较租金 E.廉价租金
6. 在商品房预售或现售中，房地产开发企业不得作为的行为包括（ ）。
A.分割拆零销售商品住宅 B.选聘物业服务企业
C.在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人
D.采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房
E.采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房
7. 商品房预售的条件包括（ ）。
A.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书
B.持有建设工程规划许可证
C.供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备交付使用条件
D.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期
E.开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》
8. 商品房现售的条件包括（ ）等。
A.现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书
B.取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件，持有建设工程规划许可证和施工许可证
C.供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期
D.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期
E.己通过竣工验收，拆迁安置和物业管理方案已经落实
9. 房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，应在住宅交付用户的同时提供给用户（ ）。
A.《住宅质量保证书》 B.《土地使用权证书》
C.《住宅质量保修书》 D.《住宅使用说明书》
E.《房屋所有权证书》
10. 房屋权属登记部门应当自受理登记之日起7日内决定是否予以登记，对（ ），应当书面通知权利人(申请人)。
A.暂缓登记 B.代为登记 C.注销登记
D.不予登记 E.变更登记
11. 新设立的物业服务企业在申报资质时需提供下列资料（ ）。
A.营业执照和企业章程 B.税务登记证书和纳税证明
C.前期物业服务合同或物业服务合同
D.物业管理专业人员职业资格证书和劳动合同
E.验资证明和企业法人代表人的身份证明
12. 对在《物业管理师制度暂行规定》发布之日前，（ ）的专业管理人员，可通过考试认定办法取得物业管理师资格。
A.长期从事物业管理工作 B.符合考试认定条件
C.业主委员会委员 D.具有丰富物业管理实践经验
E.物业服务企业的现任经理
13. 物业管理区域内全体业主共有的共用部位和共用设施设备，包括（ ），等等。
A.围墙、绿地、池井、照明设施 B.共用设施设备使用的房屋
C.业主的专有部分 D.物业管理用房
E.发展商已经出售的地下停车库的停车位
14. 取得《资格证书》人员申请初始注册者，应当向物业管理师资格注册审批机构提交的材料有（ ）。
A.《物业管理师资格证书》 B.《物业管理师注册证》
C.与聘用单位签订的劳动合同 D.物业服务企业经理上岗培训合格证书
E.《中华人民共和国物业管理师初始注册申请表》
15. 下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用（ ）。
A.住宅专项维修资金的存储利息
B.利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益
C.利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外
D.利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的合理成本
E.住宅共用设施设备报废后回收的残值
16. 应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意的事项有（ ）。
A.选举业主委员会或者更换业主委员会成员
B.选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人
C.决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金
D.在多层住宅楼宇中加装电梯 E.改建、重建建筑物及其附属设施
17. 住宅专项维修资金管理实行（　 　）的原则。
A.专户存储 B.专款专用 C.政府监督
D.所有权人决策 E.业主委员会决定
18. 应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的事项有：（　 　）。
A.选举业主委员会或者更换业主委员会成员 B.改建、重建建筑物及其附属设施
C.决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金
D.制定和修改业主大会议事规则,制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约
E.选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人
19. 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过（　 　）等方式约定。
A.出售 B.附赠 C.出租 D.装修 E.分摊
20. 《中华人民共和国物权法》第七十二条明确规定：业主“不得以放弃权利不履行义务。”这意味着业主（　 　）。
A.不得以不使用电梯为由，不交纳电梯维修运行费用
B.不得以不使用物业房屋为由，不交纳物业服务费用
C.在集中供暖的情况下，不得以冬季不在此居住为由，不交纳暖气费用
D.物业发生产权转移之后，原业主仍然要继续交纳物业服务费用
E.纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳