2012年物业管理师资格考试模拟题
物业经营管理模拟试题

一 .单向选择题（共60分，每题1分，每题的答案中只有一个最符合题意）
1. 物业经营管理活动的管理对象通常为（ ）。
A. 居住物业 B. 公共物业 C. 收益性物业 D. 特殊物业
2. 企业财务管理的内容的决定因素中最关键的是（ ）。
A. 组织性质 B. 组织类型
C. 资产数量 D. 国家的财务管理制度
3. 仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小，这是因为前者比后者具有（ ）。
A. 更长的经济寿命 B. 更显著的各异性
C. 更强的适应性 D. 更专业的物业管理
4. 某城市修建了从城市中心到郊区的快速轨道交通，使沿线房地产大幅增值，是房地产的（ ）特点带来的效果。
A. 相互影响性 B. 适应性 C. 不一致性 D. 保值增值性
5. 在一定收益水平上具有最小风险的资产组合被认为是有效的，代表这种资产组合的点可以组成一个（ ）曲线。
A. 风险投资 B. 有效收益 C. 有效边界 D. 有效供给
6. 房地产投资中危害最大的一种风险是（ ）。
A. 通货膨胀风险 B. 政策风险 C. 政治风险 D. 周期风险
7. 某写字楼物业管理者根据入住公司客户会客的需要，将某层部分房间开辟成咖啡厅，是利用了房地产特性中的（ ）。
A. 相互影响性 B. 政策影响性 C. 适应性 D. 各异性
8. 研究表明，与房地产的使用性质相关的是房地产的（ ）。
A. 物理寿命 B. 自然寿命 C. 经济寿命 D. 折旧年限
9. 一般来说，仓储用房的经济寿命是（ ）年。
A. 25 B. 40 C. 45 D. 60
10. （ ）是租赁合同的核心，是引起租赁纠纷的主要原因。
A.租赁期限 B.租赁用途 C.租金标准 D.房屋的修缮责任
11. 物业经营管理的内容中（ ）以运行管理为主。
A. 物业管理和设施管理 B. 物业管理和资产管理
C. 设施管理和投资组合管理 D. 资产管理和投资组合管理
12. 物业服务企业经营共用设施设备，支付的有偿使用费，计入（ ）。
A. 管理费用 B. 期间费用 C. 营业成本 D. 财务费用
13. 具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求，指的是（ ）。
A. 甲级写字楼 B. 乙级写字楼 C. 丙级写字楼 D. 丁级写字楼
14. 净运营收益从有效毛收入中扣除运营费用后就可得到物业的净运营收益，简称净收益即：（ ）。
A. 净运营收益＝潜在毛租金收入―空置和收租损失十其他收入
B. 净运营收益＝有效毛收入―运营费用
C. 净运营收益＝有效毛收入―运营费用―准备金
D. 净运营收益＝潜在毛租金收入―运营费用
15. 下列费中，应当计入物业管理服务成本的是（ ）。
A. 物业共用部位的大修费用 B. 物业共用部位的中修费用
C. 物业共用部位的小修费用 D. 共用设施的改造费用
16. 房地产的不一致性和差异性，决定了某一具体宗地的区位是（ ）。
A. 具有相容性 B. 排他的、独一无二的
C. 具有相似性 D. 具有同一性
17. 单利计息与复利计息的区别在于（ ）。
A. 是否考虑资金的时间价值 B. 是否考虑本金的时间价值
C. 是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值
D. 采用名义利率还是实际利率
18. 交易日期调整实质上是（ ）对房地产价格影响的调整。
A. 房地产状况 B. 房地产市场状况
C. 房地产的时间状况 D. 房地产交易因素状况
19. 房地产使用代价的租金，也可以叫做（ ）。
A.使用价格 B.服务价格 C.关系价格 D.个别价格
20. 某商品房建筑面积为120 m2，其中套内建筑面积为98m2，套内墙体面积18 m2，套内阳台面积6 m2，分摊的共有建筑面积为22 m2，已知使用面积下的价格为3500元/ m2，则建筑面积下的价格为（ ）。
A. 5676元/ m2 B. 2217元/ m2 C. 2158元/ m2 D. 5526元/ m2
21. 距离项目所处地点5公里～15公里的区域(对市级购物中心而言)，项目营业额的15%～20%来自该区域的商业辐射区域为（ ）。
A. 主要区域 B. 次要区域 C. 核心区域 D. 边界区域
22. 企业所得税是对实行独立经济核算的物业服务企业，按其应纳税所得额征收的一种税。其税额核算方法为：（ ）。
A. 所得税税额＝（应纳税所得额―允许扣除项目的金额）×税率
B. 所得税税额＝（应纳税所得额十允许扣除项目的金额）×税率
C. 所得税税额＝（实现利润―允许扣除项目的金额）×税率
D. 所得税税额＝（实现利润十允许扣除项目的金额）×税率
23. 己知某家庭向银行存款额为5000元，年利率为12%，按月计息，期限为1年，则1年后的本利和为（ ）元。
A. 5600 B. 5627.55 C. 5634.15 D. 7400
24. 净现值是指投资者可接受的（ ），将项目各期的净现金流量折算到项目起始点时的现值之和。
A. 最低收益率 B. 最高收益率 C. 社会平均收益率 D. 内部收益率
25. 某家庭预计今后20年内月收入16000元，如果其中的30%可用于支付住房抵押贷款的月还款额，年贷款利率为6%，贷款成数为70%，该家庭有偿还能力的最大抵押贷款申请额是（ ）元。
A. 7988654 B. 800600 C. 976542 D. 1143713
26. 下列关于房屋租赁的表述中，错误的是（ ）。
A.共有产权的房屋出租必须征得共有人同意
B.已出租的房屋可以设定抵押
C.已出租的房屋发生房屋所有权转让，其租赁关系也随之解除
D.承租人可以将承租的房屋再出租
27. 物业服务企业从事物业管理活动中发生的各项直接支出，称为（ ），它包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。
A.人工成本 B.直接成本 C.营业成本 D.管理成本
28. 由于路况、交通拥挤、交通管制以及时间对于人们越来越宝贵等原因，现在人们越来越重视（ ）距离。
A. 空间直线 B. 交通路线 C. 交通时间 D.最佳交通路线
29. 市场经济条件下，写字楼的租金水平的高低主要取决于（ ）。
A. 经营成本 B. 物业档次
C. 业主目标收益要求 D. 同类物业的市场供求关系
30. 孙先生购买了一套写字楼，建筑面积为100m2，其中套内房屋使用面积为70 m2，套内墙体面积为5 m2，封闭阳台建筑面积为6 m2，分摊的共有建筑面积为19 m2，则套内建筑面积为（ ）m2。
A. 75 B. 89 C. 81 D. 94
31. 己知某笔贷款的年利率为8%，借贷双方的约定为按月计息，则该笔贷款的实际利率是（ ）。
A. 0.8% B. 8% C. 8.30% D. 8.73%
32. 房地产开发投资通常属于（ ）。
A. 长期投资 B. 中期投资 C. 短期投资 D. 置业投资
33. 房地产投资中危害最大的一种风险是（ ）。
A. 通货膨胀风险 B. 政策风险 C. 政治风险 D. 周期风险
34. 某写字楼为满足租客的休闲需求，将某层部分房间开设一酒吧，这是房地产投资特性中的（ ）。
A. 相互影响性 B. 政策影响性 C. 各异性 D. 适应性
35. 房屋的商品租金又称全价租金，是指以物业价值为基础确定的租金，由（ ）因素构成。
A. 折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费
B. 折旧费、维修费、管理费、利息、税金、地租
C. 折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费、地租、利润
D. 折旧费、维修费、管理费、利息、税金、地租、利润
36. 一般情况下住宅的售价相对于大约（ ）个月的租金。
A.80 B.100 C.150 D.200
37. 写字楼的租金常常以每平方米（ ）为计算基础。
A. 可出租面积 B. 建筑面积 C. 使用面积 D. 结构面积
38. 以各种财产及其有关利益为保险标的的保险称为（ ）。
A.保证保险 B.信用保险 C.财产保险 D.责任保险
39. 在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于（ ）。
A.物业的易接近性 B.物业的临街状况
C.物业的周围环境 D.物业所处区域的繁华程度
40. 对商业繁华程度的依赖性最大的物业是（ ）。
A. 商场 B. 住宅 C. 高尔夫球场 D. 写字楼
41. 物业服务企业在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是（ ）。
A.零售商的财务能力 B.零售商需要的服务
C.零售商组合与位置分配 D.零售商的声誉
42. 企业对重要会计政策和会计估计变更的说明，应在（ ）中反映。
A. 资产负债表 B. 利润表 C. 现金流量表 D. 会计报表附注
43. 进行写字楼物业管理的第一步，就是通过对写字楼市场的调查分析，并结合所管理的写字楼物业本身的状况，对写字楼进行（ ）。
A. 市场分析 B. 物业管理费用的估算
C. 市场定位 D. 物业管理计划的制定
44. 零售商业物业的租金是以（ ）为基础计算的。
A.土地面积 B.出租单元内有效使用面积
C.建筑面积 D.独立出租单位的总出租面积
45. 下列房地产投资风险中，属于系统风险的是（ ）。
A.比较风险 B.通货膨胀风险 C.时间风险 D.资本价值风险
46. 以下不属于风险识别原则的是（ ）。
A.全面周详 B.综合考察 C.量力而行 D.重点突破
47. 房地产是一种特殊的商品，（ ）是其与劳动力、资本以及其他类型的商品的最大的区别。
A.不可移动性 B.寿命周期长 C.适应性 D.不一致性
48. （ ）是风险管理的基础。
A. 风险回避 B. 风险识别 C. 风险转移 D. 风险承担
49. 对于收益性物业，物业管理和设施管理定位在现场操作层面的管理，其主要作用是（ ）。
A. 为业主、租户提供及时的服务和保证物业的持续收入和现金流
B. 通过监控物业的运行绩效，来聘用、解聘和调配物业服务企业
C. 为租户提供及时的服务和保证物业的持续收入和现金流
D. 为业主提供及时的服务和保证物业的持续收入和现金流
50. （ ）是高层写字楼最重要的消防武器。
A. 完善的消防设备 B. 训练有素的消防人员
C. 紧急预案 D. 自动消防系统
51. 物业服务企业在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是（ ）。
A. 零售商的财务能力 B. 零售商需要的物业管理服务
C. 零售商组合与位置分配 D. 零售商的声誉
52. 设备或系统从诞生至报废的整个期间所需要的费用总和，通常被称为（ ）。
A. 生命周期成本 B. 物业资产的价值
C. 设备购置费用 D. 物业资产的总成本
53. 投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬，称为（ ）。
A. 投资回收 B. 投资回报 C. 投资收益 D. 现金回报
54. 设备更新的核心工作，是确定设备的（ ）。
A. 价值 B. 自然寿命 C. 技术寿命 D. 经济寿命
55. （ ）是业主十分关心的问题，也是考察物业服务企业的物业管理工作成功与否的主要方面。
A. 潜在毛租金收入的最大化 B. 税前现金流的最大化
C. 净运营收益的最大化 D. 税后现金流的最大化
56. 设备有形磨损和无形磨损的完全补偿是（ ）。
A. 更换 B. 修理 C. 技术改造 D. 保养
57. 急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险称为（ ）。
A. 个别风险 B. 利率风险 C. 系统风险 D. 变现风险
58. （ ）是指面向现有运行中的房地产，以获取物业所有权或使用权为目的的投资。
A. 房地产债券投资 B. 房地产间接投资
C. 房地产开发投资 D. 房地产置业投资
59. （ ）是指在正常市场和运营状态下，房地产净收益大于零的持续时间。
A. 使用寿命 B. 自然寿命 C. 设计寿命 D. 经济寿命
60. 不属于前期物业服务合同特征的是（ ）。
A. 由建设单位和物业服务企业签订 B. 前期物业服务合同具有过渡性
C. 前期物业服务合同是要式合同 D. 前期物业服务合同期限的确定性

二、多项选择题（共40分，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的，得2分；选错或多选的，不得分；少选且选择正确得，每个选项得0.5分）
1. （ ）属于收益性物业管理。
A. 居住物业管理 B. 写字楼物业管理
C. 公共物业管理 D. 零售商业物业管理
E. 酒店物业管理
2. 房地产置业投资的目的一般有（ ）。
A. 赚取开发利润 B. 满足自身生活居住或生产经营的需要
C. 作为投资将购入的物业出租给最终使用者，获取较为稳定的经常性收入
D. 享受税收带来的好处 E. 能够获得金融机构的支持
3. 与一般市场相同，房地产市场也是由参与房地产市场交换的（ ）等要素构成的。
A.权益 B.当事者 C.房地产商品
D.房地产交易需求 E.交易组织机构
4. 按房屋的使用用途，房屋租赁分为（ ）。
A.公有房屋的租赁 B.私有房屋的租赁
C.住宅用房的租赁 D.非住宅用房的租赁
E.公共房屋的租赁
5. 房地产交易权益中的所有权包括（ ）。
A. 占有权 B. 使用权 C. 收益权
D. 处置权 E. 经济权
6. 下列有关设备磨损的补偿的描述，正确的是（ ）。
A. 设备有形磨损的局部补偿是修理
B. 设备无形磨损的局部补偿是现代化技术改造
C. 有形磨损和无形磨损的完全补偿是修理
D. 设备无形磨损，是由于社会经济环境变化造成的设备贬值
E. 设备有形磨损，是设备在使用（或闲置）过程中发生的实体性磨损
7. 就名义利率和实际利率的角度来看，下面说法中属正确的有（ ）。
A.从资金时间价值分析的角度来看，区分名义利率和实际利率意义不大
B.当每年的计息周期等于1时，名义利率与实际利率相等
C.在名义利率给定的前提下，计息周期越短，实际利率就越大并无上限
D.在每年的计息周期数大于1时，实际利率大于名义利率
8. 现金流量图是进行复利计算和投资分析的有效辅助工具，现金流量图中的时间点“零”是（ ）。
A.资金运行的时间始点 B.日历年度的年初 C.某一基准时刻
D.既不能有现金流出也不能有现金流入的时间点
E.既可有现金流入也可以有现金流出的时间点
9. 应用于房地产开发投资评价的反映项目盈利能力的动态评价指标包括（ ）。
A. 速动比率 B. 投资利润率 C. 内部收益率
D. 净现值 E. 成本利润率
10. 对一个项目进行风险分析的过程，可以分为（ ）阶段。
A.风险调查 B.风险辨识 C.风险估计
D.风险评价 E.风险处理
11. 违约责任的承担方式有（ ）。
A.赔偿损失 B.定金罚则 C.给付违约金
D.继续履行 E.同时适用违约金及定金条款
12. 根据《中华人民共和国合同法》，下列行为属于要约邀请而不属于要约的有（ ）。
A. 拍卖公告 B. 招标公告 C. 寄送的房地产经纪合同样本
D. 寄送的价目表 E. 发布仅介绍房地产项目名称的广告
13. 以下属于常规性的公共服务的内容有（ ）。
A.代办各类保险 B.房屋共用部位的维护与管理 C.物业装饰装修管理服务
D.代收代缴收费服务 E.代办房屋租赁
14. 在风险对策中，保险的缺点表现在（ ）。
A. 机会成本增加 B. 难以确定投保人和被保险人
C. 保险合同谈判常常耗费较多的时间和精力
D. 投保人可能产生心理麻痹而导致增加实际损失和未投保损失
E. 保险人的风险增大
15. 物业出租经营过程中需向政府缴纳的税费主要有（ ）。
A. 租赁手续费 B. 所得税 C. 城镇土地使用税
D. 房产税 E. 营业税、城市维护建设税及教育费附加
16. 房地产交易是一种特定的法律行为，指房地产的所有权、使用权及其他项权利的有偿取得或转让，其内容主要包括（ ）。
A. 房屋租赁 B. 房地产抵押 C. 房地产转让
D. 房地产赠与 E. 在建工程抵押
17. 物业管理成本构成中，期间费用或经营管理费用主要包括（ ）。
A. 直接人工费 B. 管理费用 C. 直接材料费
D. 间接费用 E. 财务费用
18. 下列属于个别风险的有（ ）。
A. 市场供求风险 B. 持有期风险
C. 比较风险 D. 时间风险
E. 资本价值风险
19. 物业服务企业向业主提供的财务收支报告中，应首先有一个包括（ ）报告等内容的经验概况介绍。
A. 物业服务企业利润 B. 空置情况 C. 租金清单
D. 拖欠或收租损失 E. 租户使用状况
20. 投资的目的在于得到报酬，投资的报酬表现形式有（ ）。
A. 利润 B. 利息 C. 各种财富的保值
D. 股息 E. 本金的减值