物业管理实务模拟试题
一 .单向选择题（共10题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）
1. 电梯每年要由（ ）进行年检，获得年检合格证，才能继续使用。
A.政府房地产主管部门 B.政府工商物价主管部门
C.政府技术监督主管部门 D.政府劳动保障主管部门
2. 根据《招标投标法》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的规定，招标投标的公开原则没有要求（ ）。
A.开标的程序公开 B.评标的标准和程序公开
C.中标的结果公开 D.标底公开
3. 物业管理的移交必须在（ ）的前提下进行。
A.开始承接查验 B.完成承接查验
C.边进行承接查验 D.完成竣工验收
4. 在住宅室内装饰装修开工前，（ ）应当向物业管理单位申报登记。
A.物业服务企业 B.政府行政主管部门
C.业主大会、业主委员会 D.装修人
5. 城市房屋白蚁防治工作应当贯彻（ ）的方针。
A.预防为主、防治结合 B.预防为主、强制治理
C.防治结合、综合治理 D.预防为主、防治结合、综合治理
6. 业主在与建设单位签订物业房屋销售合同的同时，应当签署书面的（ ）。
A. 业主入住房屋验收表 B. 管理规约
C. 前期物业服务协议 D.临时管理规约承诺书
7. 物业服务企业在社区组织重大活动时，应及时知会（ ），相互协调，避免发生意外事件。
A. 本区域政府物业管理主管部门 B. 本辖区政府民政主管部门
C. 本区域政府物业管理主管部门和辖区公安派出所
D. 辖区公安派出所和社区居委会
8. 根据法律规定，房屋外墙面防渗漏的最低保修期限为（ ）。
A.1年 B.2年 C.3年 D.5年
9. 与业主的沟通交流不包括（ ）。
A. 物业管理相关法规的宣传与沟通
B. 物业管理服务的项目、水平、标准、收费以及其他事项的沟通交流
C. 物业管理日常服务中的一般沟通交流等
D. 与供水、供电等市政共用事业单位的沟通交流等
10. 请求公文的标题出现的形式一般是（ ）。
A. 发文单位加文种 B. 事由加文种
C. 单用文种名称 D. 发文单位加事由加文种
二、多项选择题（共5题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上选项符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1. 物业服务收费的计价方式采用（ ）。
A. 包干制 B. 代收代缴 C. 酬金制 D. 现金折扣 E. 明码标价
2. 物业服务企业利润总额包括（ ）。
A. 营业利润 B. 投资净收益 C. 罚没款收益
D. 营业外收支净额 E. 补贴收入
3. 物业管理投标文件除了按规定格式要求响应招标文件外，最主要的内容是介绍（ ）。
A.物业管理要点 B.物业管理服务方式和费用 C.物业管理服务内容
D.物业服务合同 E.招标企业的资质审查方式和要求
4. 物业房屋及设施设备维修保养的主要内容包括（ ）。
A.对房屋及设施设备进行定期检查、维护、清洁和润滑
B.损耗或故障的维修 C.必要情况下的专业测试
D.无法修理或无修理价值是的更新改造 E.物业保值的评估
5. 业主利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得（ ）的同意后，按照规定办理相关手续。
A．相关业主 B．建设单位 C．业主大会 D．业主委员会 E．物业服务企业
三.综合题题（共4题，每题20分。请根据背景材料，按要求作答）
1. 某花园小区业主委员会成立后，与原物业服务企业签订了物业管理委托合同。一年后，小区业主因不满意物业服务企业调高物业管理费等问题，重新选举组成了第二届业主委员会。新业主委员会要求重新招标选聘新的物业服务企业，旧的物业服务企业不同意，部分业主采取了聚众上访的手段，迫使主管部门同意了招标申请。
经过公开招标，选定了新的物业服务企业。新业主委员会联合部分业主迫使原物业服务企业退出小区。新物业服务企业于2002年6月接管了该小区。
原物业服务企业根据物业管理委托合同的仲裁条款，向仲裁委员会申请仲裁。
仲裁委员会于2003年4月作出终局裁定：原物业管理委托合同合法有效，双方应继续履行合同，业主委员会承担违约责任。在原违约管理公司没有重新接管小区前，由业主委员会每月补偿原违约管理公司违约金2万元，该违约金由全体业主承担。
问题1：物业服务合同是委托合同吗？
问题2：业主委员会改选后，是否应该重新选聘物业服务企业？
问题3：物业管理的合同违约责任有哪些？
问题4：如何解除物业服务合同？
问题5：能够导致物业服务合同终止的原因有那些？
2. 下面是中共龙江区委、龙江区人民政府发出的一份通知如下：
机密
龙政发（06）20号
区委、区政府城中村实行政府物业管理补贴问题的通知
各乡镇人民政府、区政府各部门：
为了切实推进我区城中村的物业管理工作，对负责城中村各物业服务企业实行政府物业管理补贴，现将有关事项通知如下：
……………………
中共龙江区委办公室
二〇〇六年五月十日
主题词： 物业管理 补贴
抄送：…………………… 中共龙江区委
2006年5月12日印发 共印80份
问题1：请根据公文要素和公文格式规范进行辨析，指出其错误之处，并逐一分析说明和改正。
问题2：这份通知属于应用文书的那一种行文关系？
问题3：下列哪个事由，不可以使用“决定”（ ）。
A. 大兴安岭森林特大火灾事故的处理
B. 严惩严重破坏社会治安的犯罪分子的工作安排
C. 授予×××全国劳动模范的称号的嘉奖
D. 在太平洋×地区试验运载火箭，使过往船只周知
问题4：在“请示”的行文中应当做到（ ）。
A. 一文一事 B. 一般只写一个主送机关
C. 应直接送达上级机关的领导人 D. 不得在报告中夹带请示事项
E. 可同时抄送给下级机关
问题5：下列物业管理的应用文书标题使用正确的有（ ）。
A. 某某公司《关于下发2007年度培训计划的报告》
B. 某某公司《关于表彰2006年度先进分子的决定》
C. 长沙分公司《关于设立综合部和品质部的请示报告》
D. 某管理处对业主委员会提交了一份《关于协助督促部分欠费业主尽快交纳物业服务费的函》
E. 某管理处对公司提交了一份《关于购买电脑的通知》
3. 2006年的除夕夜晚上杭州市的某居民小区一业主李女士家发生了火灾，最后大火被扑灭了，可是由于火势太猛，这家几乎所有的东西被烧成了灰烬。火灾原因是因为燃放烟花爆竹的火苗窜入到李女士家，引燃了家里堆放的床布等可燃物。据消防队调查，发生火灾那天晚上，李女士家靠东边那间卧室的窗户没有关严，烟花正是从窗户的缝隙落入房间里，从而引发这场大火。
据小区物业管理公司的保安巡逻员说，那天晚上12∶15左右，当看到有烟从13号楼的一家窗户里冒出来，于是小区保安立即拨打了119报警，消防队10分钟之后赶到了现场。但是在救火过程中，消防队在小区内遇到的种种障碍。当时小区内的通道两边都停满了车，消防车很难顺利通过，从小区门口到李女士家楼下200多米的距离，整整花了5分多钟。
进入小区到达现场，当时小房间内已经起火，火势处于发展阶段，已经无法用灭火器进行灭火，而且由于起火是20层，只能使用楼内的消防设施进行灭火。
然而当消防队员从楼内的消防栓接好了水带水枪准备灭火时，让人意想不到的事情却发生了，消防栓的阀门里竟然没有水。
物业管理公司的经理说，平时小区内的消防设施是委托杭州一家专业单位维护保养的。就在火灾发生的前几天刚检查过，当时消防设施的功能都是正常。而且在除夕那天白天物业管理公司还用消防栓里的水浇灌过小区的草坪，既然除夕那天白天消防栓里是有水的，为什么到了晚上要救火的时候消防栓里却没水了呢？经检查发现，蓄水池里有一个控制进水的浮球，而发生火灾那天这个浮球刚好被水泵卡住了，于是当物业管理公司将蓄水池里的水浇灌了草坪之后，蓄水池就没能够自动补水，所以才出现了消防栓没水的情况。
问题1：发现火灾后，物业管理公司应该如何处理？
问题2：物业管理公司对于小区内的车辆停放应该如何管理？
问题3：车辆堵塞消防通道延误救火造成损失应该追究谁的责任？
问题4：消防设备应该如何管理和使用？
问题5：消防栓没有水造成火灾损失扩大应该由谁承担责任？
4. 刘小姐最近刚购买了一套二手房后入住某住宅小区，可搬进去不久就发现：家中卫生间地面上出现裂缝，阳台窗户变形无法关闭，楼道照明灯不亮，楼道走廊墙壁小广告泛滥，墙壁乌黑发霉，住宅小区垃圾成堆，老鼠蚊蝇孳生，蟑螂到处飞来飞去，不少业主私自搭建违章建筑，电梯噪音和震动较大使乘梯人感到害怕，电梯内和大堂安装的电视广告屏不分昼夜地播放着令人恶心和厌烦的广告，值班保安经常脱岗并在夜晚值班时睡觉，小区车辆停放混乱，消防设施经常发生误报警，一层大堂和消防楼梯口堆满了布满灰尘的杂物。
刘小姐于是向该住宅小区的物业管理公司投诉，但物业管理公司却要求刘小姐缴纳原业主欠缴一年的物业管理费，而刘小姐则以自己没有缴纳原业主欠费的义务为由给予拒绝。同时告知刘小姐物业管理公司因收取的物业管理费太低对这些问题无能为力，应该由刘小姐自己解决。
问题1：针对刘小姐的投诉，物业管理公司应该这样处理？
问题2：刘小姐投诉的这些问题哪些需要刘小姐自己解决？为什么？
问题3：解决这些问题，需要资金投入的项目有哪些？费用如何解决（不考虑人工、培训等管理成本的增加）？
问题4：针对老鼠蚊蝇孳生，蟑螂到处飞来飞去，请结合您的工作实践，试谈形成这种现象的原因并提出处理的具体管理措施，以提高管理服务水平。
问题5：针对这些问题，请结合您的工作实践，试举出至少三项管理措施，以提高管理服务水平。
问题6：原业主所欠物业管理费应该由谁缴纳？为什么？